Optimisation des charges locatives : un levier puissant pour réduire la vacance immobilière

La vacance locative représente un enjeu majeur pour les propriétaires et gestionnaires d’actifs immobiliers de bureaux. Dans un contexte marqué par l’évolution des modes de travail, la pression économique et l’essor du télétravail, les entreprises sont de plus en plus sélectives dans leur choix de bureaux. Si l’emplacement, la qualité des prestations et la flexibilité des espaces sont des critères décisifs, un autre facteur gagne en importance : le montant des charges locatives. Optimiser ces dernières devient alors un levier stratégique pour rendre un actif plus attractif et ainsi réduire la vacance. 

Les charges locatives : un facteur de décision sous-estimé 

Les charges locatives regroupent l’ensemble des coûts supportés par les locataires en plus du loyer : entretien des parties communes, sécurité, nettoyage, gestion technique, consommations énergétique, taxes récupérables, etc.  

De plus en plus de locataires, soucieux de maîtriser leurs coûts, analysent en détail les niveaux de charges lors de la sélection de leurs bureaux. Des niveaux de charges élevées et peu transparentes peuvent devenir un frein à la location, même dans un immeuble bien situé ou rénové. À l’inverse, un actif proposant des charges optimisées, transparentes et prévisibles représente un avantage concurrentiel indéniable. 

Réduire la vacance grâce à l’optimisation des charges : comment ça fonctionne ? 

L’optimisation des charges locatives ne se limite pas à une simple réduction des coûts. Elle repose sur une approche globale qui vise à améliorer l’efficacité opérationnelle et renforcer la transparence. Voici quelques leviers clés : 

• Audit énergétique : un audit énergétique précis est une étape clé pour améliorer la performance énergétique d’un bâtiment. Il permet d’analyser les consommations réelles, de repérer les points faibles et d’identifier les sources de gaspillage énergétique. Ce diagnostic est indispensable pour prioriser les actions à mener de façon efficace.
• Rénovation : en fonction des résultats de l’audit, des travaux peuvent être envisagés, allant de simples ajustements à des rénovations plus lourdes. Cela peut inclure l’amélioration de l’isolation, le remplacement des systèmes de chauffage ou de climatisation, ou encore le passage à un éclairage LED. Ces interventions doivent être planifiées en tenant compte du retour sur investissement, du confort des occupants et de la réduction des charges à long terme.
• Gestion Technique du Bâtiment (GTB) et bâtiment intelligent : l'implémentation de systèmes de GTB permet de monitorer et de contrôler en temps réel les consommations énergétiques (chauffage, ventilation, climatisation, éclairage), optimisant ainsi leur utilisation et réduisant les coûts. Les bâtiments intelligents, grâce à l'IoT et à l'analyse de données issues de la GTB, offrent des possibilités d'optimisation encore plus poussées en adaptant automatiquement les paramètres en fonction de l'occupation et des conditions environnementales.
• Commissionnement et mise au point des installations : avant même la mise en service d’un bâtiment neuf ou rénové, le commissionnement est une étape essentielle. Il s’agit d’un processus méthodique visant à s’assurer que tous les systèmes et équipements (CVC, éclairage, sécurité, etc.) sont conçus, installés, testés et fonctionnent conformément aux exigences du projet et aux objectifs de performance énergétique. Ce processus inclut également la vérification de la mise au point des équipements, afin de garantir que les réglages sont optimisés. Une mise au point précise permet d’éviter les dérives de consommation et d’optimiser le rendement des installations dès le départ, impactant directement les charges locatives.
• Négociation des contrats de service : réévaluer régulièrement les contrats avec les prestataires de services (nettoyage, sécurité, maintenance, gestion des déchets) et négocier des tarifs compétitifs tout en maintenant un niveau de qualité adéquat est essentiel.  
• Transparence et communication : fournir aux locataires une information claire et détaillée sur la nature et le calcul des charges, ainsi que sur les efforts entrepris pour les optimiser (présentation des données de la GTB, rapports d'audit énergétique, etc.), renforce la confiance et la satisfaction. Une communication proactive sur les initiatives d'optimisation peut également valoriser l'engagement du propriétaire.
• Mutualisation des services : lorsque cela est possible, la mutualisation de certains services entre plusieurs locataires (salles de réunion partagées, espaces de coworking, bornes de recharge pour véhicules électriques, etc.) peut permettre de réduire les coûts individuels et d'améliorer l'attractivité globale de l'immeuble.
• Intégration des préoccupations environnementales (ESG) : les locataires sont de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux. Un bâtiment performant sur le plan énergétique et certifié (HQE, BREEAM, LEED) représente un levier d’attractivité pour les entreprises soucieuses de leur impact et de leur image. Au-delà de la réduction des consommations, ces bâtiments offrent une meilleure maîtrise des charges et améliorent la qualité d’usage pour les occupants : confort thermique, qualité de l’air, luminosité, acoustique, et bien-être global. 

L’accompagnement d’AVELTYS : un modèle innovant de garantie de charges 

Pour répondre efficacement aux enjeux liés à la maîtrise des charges, AVELTYS propose une solution unique d’exploitation avec garantie de charges locatives, s’adressant à tous les acteurs de l’immobilier tertiaire : bailleurs, locataires, asset managers, property managers, ou maîtres d’ouvrage. Ce dispositif permet de fixer dès le départ un montant cible de charges locatives, avec un engagement contractuel : si les charges réelles dépassent ce seuil, AVELTYS prend en charge le surcoût ; si elles sont inférieures, les gains sont partagés entre le client et à AVELTYS à hauteur de 50%chaucun. 

Ce mécanisme crée un cercle vertueux basé sur la performance énergétique, la transparence et la juste répartition des coûts. Grâce à un pilotage intelligent des équipements mené par l’Energy Manager via la GTB, ainsi que des réglages fins selon l’usage réel des bâtiments issus de l’analyse des données de la GTB, AVELTYS assure un haut niveau de confort pour les usagers. Ce résultat est renforcé par des campagnes de sensibilisation et l’utilisation d’outils numériques avancés, tout en réduisant les consommations. Des économies réelles sont observées dès la première année permettant un ROI rapide, tout en permettant le respect des Décrets BACS et Tertiaire. 

Par ailleurs, le binôme Responsable Exploitation & Services / Energy Manager assure un accompagnement de proximité et une expertise, renforcé par une plateforme digitale permettant au client de visualiser sa consommation énergétique en temps réel, souvent alimentée par les données de la GTB. Ce modèle d’exploitation innovant ne se limite pas à la technique : il valorise l’actif immobilier, améliore l’image RSE de l’entreprise, et constitue un véritable levier de fidélisation des locataires. 

En choisissant AVELTYS, les acteurs immobiliers peuvent allier performance, maîtrise budgétaire, conformité réglementaire et valorisation durable de leur patrimoine. 

Des bénéfices concrets pour les bailleurs 

En réduisant les charges, notamment grâce à une GTB optimisée et à un commissionnement rigoureux des équipements, le propriétaire augmente mécaniquement l’attractivité de son actif. Cela se traduit par une meilleure commercialisation et une fidélisation accrue des locataires en place. Mieux encore, un actif efficient du point de vue énergétique et économique peut justifier une valeur locative plus élevée, car les occupants y perçoivent une plus grande valeur d’usage. 

Par ailleurs, les critères ESG prennent une place croissante dans les décisions d’implantation des entreprises. Une optimisation des charges bien menée, intégrant une GTB performante et des pratiques d’exploitation efficaces, s’intègre pleinement dans cette logique, en combinant maîtrise budgétaire et impact environnemental réduit. 

Face à la vacance croissante majoritairement concentrée en Ile-de-France, l’optimisation des charges locatives émerge comme un levier stratégique. En agissant à la fois sur la compétitivité de l’offre, la satisfaction des occupants et la performance globale de l’actif, l’optimisation des charges locatives participe pleinement à la redynamisation du parc immobilier de bureaux. Pour les propriétaires, il s’agit d’un investissement durable et mesurable.