Savoir anticiper les besoins des locataires sur le marché

À ce jour, le taux de vacance des bureaux en Île- de- France, a passé la barre des 10%, soit 5,642 millions de m² vacants selon Immostat. Un taux de vacance élevé reflète à la fois le changement des besoins en espace de bureaux, des ralentissements économiques ou des transitions vers le télétravail. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande, impose aux propriétaires de rendre leurs propositions commerciales plus attractives auprès des entreprises en recherche de nouveaux bureaux ! Mais alors, comment anticiper les besoins des locataires sur le marché ? 

État de lieux du marché immobilier tertiaire bureaux Île-de-France en 2025

Pourquoi les bureaux se vident-ils à Paris : un marché en pleine transformation ?
Le marché des bureaux parisiens est en pleine mutation, principalement en raison de l'évolution des modes de travail, d'un contexte économique fragile, et des réglementations environnementales en évolution.

L'essor du télétravail redéfinit les besoins en espaces de bureaux
La crise sanitaire de 2020 a profondément modifié l'organisation du travail. En 2024, les français télétravaillaient en moyenne 1,5 jour par semaine, soit deux fois plus qu'avant la pandémie (0,7 jour). Cette adoption massive du travail à distance, particulièrement en Île-de-France, a un impact direct sur la demande de bureaux. Dans les entreprises de plus de 500 salariés, 62 % des employés ont accès au télétravail, un chiffre qui atteint 75 % dans le secteur de l'information et de la communication.
Ce changement a entraîné une réduction des surfaces de bureaux occupées en Île-de-France. Parallèlement, la demande pour les espaces de coworking et les bureaux flexibles a bondi de 23 % entre 2021 et 2022. Si Paris concentre la majorité de ces espaces (56 %), la France est le deuxième plus gros utilisateur en Europe, derrière le Royaume-Uni.

Un contexte économique fragile amplifie la vacance des bureaux
Si le télétravail contribue à l'augmentation du taux de vacance, la situation est amplifiée par une économie fragilisée depuis la crise sanitaire. La faillite d'entreprises contraintes de quitter leurs bureaux a marqué l'année 2024, avec des prévisions peu optimistes pour 2025. L'arrêt progressif des aides post-Covid favorise une vague de fermetures, pesant lourdement sur le marché immobilier tertiaire.
Dans ce contexte, les entreprises cherchent à réduire leurs coûts, notamment en diminuant leurs surfaces de bureaux et en pilotant leur consommation. 

Les nouvelles réglementations environnementales : un défi supplémentaire
Outre les économies d'échelle, les entreprises sont confrontées à la difficulté de maintenir leurs bureaux aux nouvelles normes environnementales. La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des bâtiments énergivores (classés E, F et G), tandis que les Décrets tertiaire et BACS imposent des objectifs ambitieux de réduction de la consommation énergétique.
L'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise (ORIE) estime que des millions de mètres carrés de bureaux en Île-de-France deviendront obsolètes d'ici 2030. 

Quelles sont les zones les plus touchées par la vacance ?

La vacance des bureaux s'étend en Île-de-France. La boucle sud et la première couronne nord affichent des taux élevés, en partie à cause d'une activité économique ralentie et de bureaux anciens nécessitant des rénovations coûteuses. Le centre-ouest parisien (QCA), traditionnellement sous-offre, voit sa vacance progresser pour la première fois en raison d'une augmentation de l'offre et du départ de certaines entreprises jugeant les loyers trop élevés. Seule La Défense connaît une diminution de son taux de vacance en 2025, grâce à des prix attractifs et des incitations financières.

Quels sont les besoins des locataires sur le marché locatif tertiaire en 2025 ?

Face aux changements des comportements des entreprises locataires, la relation avec les bailleurs évolue, avec une attente accrue de flexibilité dans les conditions de location, pour laquelle les entreprises sont prêtes à payer un supplément.
Le dernier guide publié par l’ADI, met en avant le contraste entre la proposition du marché et les attentes réelles des directeurs immobiliers pour s’adapter aux nouveaux besoins des locataires. Les directeurs immobiliers expriment la nécessité de pouvoir ajuster les débits d’air et moduler la diffusion pour avoir jusqu’à 50% d’espaces collectifs, d’être équipé d’une Gestion Technique du Bâtiment afin d’optimiser les consommations énergétiques.  

Concernant les nouveaux critères d'implantation pour les cinq prochaines années, on observe une évolution vers moins d'implantations, moins de mètres carrés, mais plus de qualité. Les deux premiers critères sont l'accessibilité et la centralité géographique (pour 82% des répondants), suivis du coût au m² par collaborateur (45% des répondants).

Le troisième critère essentiel est la qualité environnementale du bâtiment (mentionnée par 36% des répondants). Bien que ce chiffre puisse paraître modeste, l’enquête menée par l’ADI souligne que les préoccupations environnementales (qualité du bâtiment, performance environnementale, résilience face au dérèglement climatique, etc.) sont de plus en plus considérées comme acquises et constituent une composante essentielle des infrastructures d'un bâtiment, plutôt qu'un simple critère de choix.

L'ensemble de ces critères reflète une volonté de repositionner le bureau comme un lieu de cohésion sociale et collaborative, où la qualité, y compris environnementale, joue un rôle clé pour encourager le travail d'équipe, renforcer la culture d'entreprise et donner du sens à la présence au bureau.

Comment assurer la qualité environnementale de son bâtiment pour répondre aux besoins des locataires ?

Optimiser les équipements existants : 
Il est crucial de garantir la transparence des consommations énergétiques pour les futurs locataires. Pour cela, il est recommandé de réaliser une mise au point des installations lors de la réception du bâtiment pour assurer leur fonctionnement efficace (réglage des équipements CVC, de la GTB, équilibrage des réseaux). Le rétro-commissionnement peut être mis en place en phase d'exploitation pour améliorer l'efficacité énergétique des systèmes existants qui sont défaillants (CVC, EnR, réseaux électriques, GTB) sans travaux majeurs, en identifiant des économies d'énergie. Des bâtiments performants avec des consommations maîtrisées sont plus intéressants pour les locataires en termes de confort et de coûts.

Assurer l’exploitation et le suivi énergétique du bâtiment : 
Au-delà de l'optimisation énergétique, faire appel à un Responsable d’Exploitation et Services permet de piloter l'ensemble des coûts du bâtiment (multitechnique et multiservice). La garantie de charges offre aux propriétaires un bâtiment plus performant et attractif en définissant un seuil de charges, avec un suivi en temps réel de la consommation énergétique assuré conjointement par le Responsable d’Exploitation et l’Energy Manager. Leur collaboration est essentielle pour améliorer les performances, réduire les coûts et limiter l'impact environnemental. Le Responsable d'Exploitation peut également faciliter l'intégration des nouveaux locataires en assurant un onboarding optimisé.

Obtenir des certifications pour faire reconnaitre la qualité environnementale de son bien :
Obtenir des labels reconnus comme HQE ou BREEAM atteste de la qualité environnementale du bâtiment, rassure les locataires, améliore la valeur des actifs et facilite leur commercialisation. La mise au point des installations et le commissionnement sont des étapes essentielles pour l'obtention de ces certifications. Faire appel à un Energy Manager aide à atteindre et maintenir des niveaux de performance supérieurs pour les certifications HQE B/BD Exploitation ou BREEAM In-Use. Le Responsable d’Exploitation vient lui, valoriser l'engagement contractuel sur l'économie de charges favorisant l'obtention de certaines certifications telles que HQE B/BD.

Le marché des bureaux en Île-de-France traverse une période de profondes mutations, marquée par un taux de vacance croissant qui souligne un décalage significatif entre l'offre existante et les besoins évolutifs des entreprises locataires. L'essor du télétravail, un contexte économique incertain et l'impératif de se conformer à de nouvelles réglementations environnementales redéfinissent les priorités des occupants. Pour inverser cette tendance et rendre leurs actifs plus attractifs, les propriétaires doivent impérativement adopter une approche proactive et centrée sur l'anticipation des attentes des locataires. Cela implique une compréhension fine des nouveaux critères de choix, où la flexibilité des espaces, la qualité environnementale des bâtiments, l'accessibilité et la centralité géographique se conjuguent avec une maîtrise des coûts. Investir dans l'optimisation énergétique des bâtiments existants, assurer une exploitation et un suivi rigoureux des consommations, et obtenir des certifications environnementales reconnues apparaissent comme des leviers essentiels pour répondre à ces exigences.