Décret Tertiaire : quelles obligations pour l'immobilier de bureaux ?

Le secteur du bâtiment est l’un des plus gros consommateurs d’énergie en France, représentant environ 44 % de la consommation énergétique totale du pays. Les bâtiments tertiaires, y compris les bureaux, sont responsables d’une part significative de cette consommation. Le Décret Tertiaire, entré en vigueur le 1er octobre 2019, a pour objectif de réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de :

• 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040, 60 % d’ici 2050.

Cette réglementation s’applique à tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface est supérieure ou égale à 1 000 m². Cela inclut les bureaux, les centres commerciaux, les établissements scolaires, les hôtels, les restaurants, etc. Pour l’immobilier de bureaux, cela concerne donc une grande partie du parc immobilier.

Quelles sont les obligations pour l’immobilier de bureaux ? 

1. Objectifs de réduction

Les propriétaires ou gestionnaires de bureaux doivent fixer des objectifs de réduction de la consommation énergétique en fonction de deux méthodes possibles :

• Valeur relative : cette méthode fixe des objectifs progressifs de réduction de consommation énergétique par rapport à une année de référence situé entre 2010 et 2019. Ces objectifs sont les suivants : réduction de 40 % d’ici 2030, de 50 % d’ici 2040, et de 60 % d’ici 2050.
• Valeur absolue : cette méthode fixe un niveau de consommation énergétique en kWh/m²/an en fonction du type d’activité.

De manière générale, les bâtiments les plus sobres privilégient le calcul en valeur absolue, tandis que ceux à forte consommation optent pour la valeur relative. D’après l’Observatoire de l’Immobilier Durable, ces derniers représentent environ la moitié du parc tertiaire français. A l’inverse, 19,5 % des bureaux respectent déjà les seuils en valeur absolue et seront conformes au décret tertiaire dès 2030.

2. Mise en œuvre des actions d’améliorations

Pour atteindre les objectifs fixés, les propriétaires ou gestionnaires doivent mettre en œuvre des actions d’amélioration de la performance énergétique. Ces actions peuvent inclure :

• Amélioration de l'efficacité énergétique (mise au point des installations, rénovation des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, isolation thermique renforcée, optimisation de l'éclairage, etc.)
• L’installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) pour mieux piloter les installations permettant une baisse de la consommation énergétique de l’ordre de 10 à 25%.
• L’installation de sources d’énergie renouvelable (panneaux solaires, pompes à chaleur, etc.).
• La sensibilisation des occupants aux écogestes permettant une baisse de la consommation énergétique de l’ordre de 10 à 20%.

3. Déclaration OPERAT

Les propriétaires ou gestionnaires de bâtiments de bureaux doivent déclarer leurs données de consommation énergétique sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire). Cette déclaration doit être effectuée annuellement et inclure les informations suivantes :

• La ou les activités tertiaires exercées ;
• La surface du bâtiment ;
• Les consommations énergétiques par usage (chauffage, climatisation, éclairage, etc.) ;
• L’année de référence pour le calcul des objectifs de réduction.

Les déclarations de l’année N devront être effectuées avant chaque 30 septembre de l’année N+1. Par exemple, pour les consommations énergétiques issues de l’année 2024, il faudra effectuer la déclaration au plus tard le 30 septembre 2025.

Quelles sont les sanctions applicables ? 

Le non-respect des obligations du Décret Tertiaire par les propriétaires ou gestionnaires qui ne déclarent pas leurs données ou qui n’atteignent pas leurs objectifs de réduction peut entrainer deux types de sanctions.

La première sanction est de type financier avec des amendes pouvant aller jusqu’à 1500 euros pour des personnes physiques et 7500 euros pour des personnes morales. La seconde sanction est de type « Name & Shame ». Le principe est de publier le nom des entreprises/propriétaires non conforme au Décret Tertiaire sur un site officiel de l’État. Ce dernier type de sanction peut avoir de lourdes conséquences sur la réputation et l’activité des entreprises et personnes concernés.

Attention : chacune de ces sanctions sont renouvelables chaque année tant que les assujettis ne respectent pas les obligations du Décret Tertiaire.

Le Décret Tertiaire : une opportunité pour les bureaux

Le Décret Tertiaire, bien qu’exigeant, offre de nombreux avantages aux propriétaires, gestionnaires et occupants de bureaux. Voici les principaux avantages :

1. Réduction des coûts énergétiques et amélioration de la résilience économique   

En incitant à la rénovation et à l’optimisation des systèmes énergétiques, le Décret Tertiaire permet aux entreprises de réaliser des économies significatives sur leurs factures d’énergie. De plus, en réduisant leur dépendance aux énergies fossiles et en optimisant leur consommation, les bureaux deviennent plus résilients face aux fluctuations des prix de l’énergie ou aux crises énergétiques.

2. Amélioration du confort et du bien-être des occupants

Les travaux de rénovation énergétique, comme l’optimisation du chauffage, de la climatisation et de l’éclairage, contribuent à un environnement de travail plus confortable et plus sain. Cela favorise le bien-être des occupants et augmente leur motivation. 

3. Valorisation du patrimoine immobilier et attractivité sur le marché

Les bureaux économes en énergie sont plus attractifs pour les locataires et les investisseurs, qui recherchent de plus en plus des bâtiments durables et performants. De plus, les efforts effectués pour rentrer en conformité avec le Décret Tertiaire permettent de faciliter l’obtention des certifications environnementales telles que BREEAM ou HQE, et ainsi de permettre à vos bureaux de gagner en valorisation foncière.  

4. Anticipation des futures réglementations

Se conformer dès maintenant au Décret Tertiaire permet d’anticiper les réglementations à venir, qui seront probablement encore plus strictes en matière de performance énergétique. Cela vous évitera d’avoir à réaliser des travaux supplémentaires plus coûteux à l’avenir.

5. Contribution à la transition écologique et renforcement de l’image RSE

En réduisant leur consommation énergétique, les bureaux participent activement à la lutte contre le changement climatique et contribuent à la transition écologique. La mise en conformité avec le Décret Tertiaire encourage l’adoption de pratiques durables, telles que l’amélioration de l’efficacité énergétique, le recours aux énergies renouvelables et l’optimisation des ressources, réduisant ainsi leur empreinte carbone.

Ces efforts s’inscrivent également dans une logique d’Investissement Socialement Responsable (ISR), qui intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion des actifs immobiliers. En adoptant des stratégies durables, les propriétaires et gestionnaires de bureaux valorisent leurs bâtiments sur le long terme tout en répondant aux attentes croissantes des investisseurs et des locataires. Par ailleurs, ces engagements renforcent leur image RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises), un critère clé de différenciation et d’attractivité de plus en plus déterminant pour les clients, partenaires et investisseurs.

6. Accès à des aides financières et incitations

Les travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier de subventions, primes et dispositifs fiscaux avantageux, tels que les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Ces aides permettent de réduire le coût initial des investissements et d’accélérer le retour sur investissement.

Ainsi, en plus d’être une obligation réglementaire, le Décret Tertiaire représente une opportunité pour les acteurs du secteur tertiaire d’améliorer la performance énergétique de leurs bâtiments, tout en bénéficiant d’avantages économiques, environnementaux et sociaux.

Exemptions et cas particuliers 

Certains bâtiments peuvent être exemptés partiellement ou totalement des obligations du Décret Tertiaire, par exemple :

• Les bâtiments classés monuments historiques ou ceux dont la rénovation énergétique est techniquement impossible.
• Les bâtiments qui cessent leur activité tertiaire ou qui sont démolis.
• Les bâtiments dont la consommation énergétique est déjà très faible (inférieure à un certain seuil défini par la réglementation).