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La généralisation du télétravail et du flex-office, accélérée par la pandémie de COVID-19, a poussé les entreprises à redéfinir leurs besoins en espaces de travail. Cette réorganisation, combinée à la libération de bureaux et à la livraison de nouveaux projets immobiliers, a entraîné un déséquilibre entre l’offre et la demande. En Île-de-France, le taux de vacance a ainsi atteint un niveau record de 10,3 % fin 2024, selon JLL.
Cette hausse de la vacance locative accentue la désuétude de certains immeubles, augmentant le nombre d’espaces inoccupés et risquant de générer des zones délaissées dans certains quartiers. Pour éviter ce cercle vicieux et préserver un rendement locatif optimal, AVELTYS vous présente dans cet article les facteurs clés de ce phénomène ainsi que les solutions pour y remédier.
Qu'est-ce que la vacance locative dans l'immobilier de bureau ?
La vacance locative dans l’immobilier de bureau désigne la période pendant laquelle des locaux restent inoccupés et non loués entre deux baux. Cela peut se produire après le départ d’un locataire, avant la signature d’un nouveau contrat de location, ou si le bien ne trouve pas preneur une fois mis sur le marché. Ce phénomène peut affecter lourdement la rentabilité d’un bien immobilier, d’où la nécessité d’adopter des stratégies proactives pour le prévenir.
Enjeu majeur pour les propriétaires et gestionnaires, elle nécessite des stratégies proactives pour être réduite.
Facteurs influençant la vacance locative des bureaux
La vacance locative dans les actifs immobiliers de bureaux est influencée par une multitude de facteurs :
L'essor du télétravail et des modes de travail hybrides
Depuis la crise sanitaire de la COVID-19, les entreprises ont réduit leur besoin en espaces physiques. Le télétravail et les modèles flexibles ont transformé la demande de bureaux.
L'offre excédentaire
Une surconstruction de bureaux dans certaines zones géographiques peut entraîner une augmentation de la vacance, notamment si la demande ne suit pas.
La localisation
Les bureaux situés dans des zones périphériques ou mal desservies par les transports en commun sont plus susceptibles de rester vacants.
La qualité environnementale des actifs
Les bâtiments bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM ou LEED envoient un message fort aux locataires, partenaires et clients : ils reflètent un engagement concret en faveur de l’environnement et du bien-être des occupants. À l’inverse, un bâtiment sans certification perd en attractivité et risque davantage de rester inoccupé.
Les conditions de location
Des loyers trop élevés ou des conditions contractuelles trop rigides peuvent dissuader les locataires potentiels.
Conséquences de la vacance locative des bureaux
Pour les propriétaires et investisseurs
- Perte de revenus locatifs : une vacance prolongée réduit les revenus perçus.
- Dépréciation des actifs : ne forte vacance peut diminuer la valeur des actifs immobiliers.
- Coûts supplémentaires : les charges d’entretien, les taxes foncières et les frais de remise en état deviennent des charges lourdes en cas de vacance prolongée.
- Efforts commerciaux accrus : des efforts commerciaux supplémentaires pour relouer l’espace.
Pour les territoires
- Perte d’attractivité économique : une forte vacance peut signaler un affaiblissement du dynamisme économique local.
- Dégradation de l’environnement urbain : les immeubles vacants sont souvent moins bien entretenus, ce qui peut nuire à l’image d’un quartier.
Solutions pour réduire la vacance locative
Anticiper les besoins du marché
Adapter l’offre immobilière aux attentes des locataires, (flexibilité, confort, connectivité, durabilité) en suivant les tendances du marché, permet de limiter les risques de vacance.
Optimiser la performance énergétique et environnementale
L’obtention de certifications telles que HQE ou BREEAM in-use valorise les actifs immobiliers, attire les investisseurs et favorise la réduction des émissions de carbone. En améliorant la performance énergétique et environnementale des bâtiments et en les certifiant, il est possible de mieux maîtriser les charges d’exploitation.
Renforcer la commercialisation
Accroître la visibilité des biens via les réseaux professionnels, les plateformes digitales et la collaboration avec des brokers facilite la mise en relation avec des locataires potentiels.
Améliorer l’expérience locataire
Proposer des services adaptés (hospitality, espaces de sport, services connectés), tout en maîtrisant les charges permet d’attirer et de retenir les entreprises en recherche de solutions adaptées au travail hybride.
Fidéliser les locataires existants
Une gestion locative proactive, avec un accompagnement personnalisé et des services ajustés aux besoins des occupants, favorise la pérennité des contrats et une occupation durable des espaces.
"Chez AVELTYS, notre mission est d’aider les propriétaires et gestionnaires d’actifs immobiliers à tirer le meilleur parti de leurs bâtiments. Nous nous engageons à optimiser leur rentabilité tout en réduisant la vacance locative. Pour cela, nous misons sur une approche globale qui combine commissionnement, exploitation performancielle et gestion intelligente des charges. Ce travail garantit non seulement des performances énergétiques durables, mais aussi des bâtiments attractifs et compétitifs sur le marché. Notre équipe d'Energy Managers veille à ce que chaque projet prenne en compte les besoins réels des utilisateurs, afin d’assurer une exploitation efficiente et adaptée aux enjeux actuels.", Arthur PONCET, Chef de Projets Energy Management chez AVELTYS.
Le marché des bureaux est en pleine mutation, poussé par les changements technologiques et sociétaux ainsi que, les nouvelles attentes des entreprises. Pour les investisseurs et les propriétaires, l'enjeu principal est d'anticiper ces évolutions et d'adapter leur patrimoine immobilier en conséquence.
La vacance locative aujourd’hui perçue comme une contrainte, peut se transformer en l’opportunité de repenser les espaces de travail et de mieux répondre aux besoins futurs des entreprises.
