Comment assurer la location et la vente de vos actifs immobiliers ?

La gestion d’un bien immobilier performant et attractif ne s'arrête pas à sa simple mise sur le marché. Pour assurer une location rapide ou une vente valorisée de vos actifs, une vision à long terme, l'implication d'experts et une attention particulière à l'optimisation énergétique sont indispensables. La phase d'exploitation d'un bâtiment est ainsi un pilier fondamental qui influence directement sa valeur et sa performance énergétique, et ce dès sa livraison. 

Maintenir la qualité et la longévité de vos bâtiments 

Un entretien régulier est un investissement essentiel pour garantir la pérennité et la qualité de votre patrimoine immobilier. Cela implique bien plus que des réparations ponctuelles. Une surveillance constante des installations (chauffage, ventilation, climatisation, plomberie, électricité, ascenseurs, etc.) permet de détecter les signes d'usure ou de dysfonctionnement avant qu'ils ne s'aggravent. Des réparations efficaces préservent l'intégrité du bien et évitent des coûts plus importants à long terme. Enfin, des inspections périodiques réalisées par des experts permettent d'anticiper les problèmes potentiels, d'identifier les besoins de maintenance préventive et de s'assurer de la conformité réglementaire du bâtiment. Un historique d'entretien est un gage de sérieux pour les locataires et les acheteurs, témoignant d'une gestion proactive et soucieuse du détail, ce qui se traduit par une plus grande confiance et une valorisation du bien. 

Optimiser la performance énergétique : la mise au point, un levier souvent sous-estimé 

La mise au point des installations techniques est une étape cruciale, bien que fréquemment reléguée au second plan, pour atteindre la performance énergétique théorique et garantir un confort optimal dans l'ensemble des espaces. Trop souvent perçue comme une simple formalité de fin de chantier, une mise au point mal réalisée ou inexistante peut entraîner des dysfonctionnements significatifs, générant un inconfort pour les occupants et une dégradation de la performance énergétique (surconsommation, usure prématurée des équipements). Pourtant, une mise au point rigoureuse représente un véritable levier pour l'efficacité globale des systèmes et l'atteinte de conditions idéales de confort thermique et de qualité d'air, quelle que soit la saison ou la localisation des pièces. 

Concrètement, la mise au point consiste principalement à ajuster finement les systèmes existants ou en cours de réception, afin de garantir leur fonctionnement optimal et conforme aux spécifications. Cela comprend le réglage et le paramétrage précis des équipements (équipements CVC, thermostats, pompes, ventilateurs, chaudières) et de la Gestion Technique du Bâtiment (GTB), qui permet de superviser et de contrôler l'ensemble des installations. L'équilibrage des réseaux hydrauliques et aérauliques est également fondamental pour assurer une distribution homogène du chauffage, du refroidissement et de la ventilation dans tout le bâtiment. Enfin, des autocontrôles systématiques permettent de vérifier l'efficacité des réglages et d'identifier d'éventuelles anomalies. Cette démarche, initiée idéalement en fin de travaux mais pouvant également être entreprise en cours d'exploitation en cas de dysfonctionnements constatés, est essentielle durant les premières années d'exploitation pour assurer une mise à disposition optimale du bâtiment aux occupants et minimiser les risques de pannes et de coûts de maintenance futurs. Une mise au point réussie se traduit par des économies d'énergie significatives, un confort accru pour les occupants et une prolongation de la durée de vie des équipements, autant d'éléments qui valorisent votre actif immobilier. 

L'expertise au service de la performance : Responsable d'Exploitation et Energy Manager 

Dans un contexte de digitalisation croissante des bâtiments, où les systèmes deviennent de plus en plus interconnectés, une gestion technique efficace requiert des compétences spécifiques et complémentaires. Deux acteurs clés interviennent dans cette approche pour maximiser la performance et l'attractivité de votre bien : le Responsable d'Exploitation et l'Energy Manager. 

Le Responsable d'Exploitation est le pilier central pour assurer le bon fonctionnement quotidien et la pérennité du bâtiment. Ses missions englobent la gestion des prestataires (sélection des fournisseurs pour la maintenance, le nettoyage, la sécurité, etc., suivi des contrats, contrôle qualité des interventions), l'optimisation de la performance énergétique par la mise en place de processus d'exploitation adaptés aux besoins réels du bâtiment et aux usages des occupants, et la gestion de la maintenance préventive et curative (planification des inspections et des interventions régulières pour prévenir les pannes, gestion des urgences et des réparations). Un Responsable d'Exploitation compétent est garant d'un fonctionnement fluide et sécurisé du bâtiment, de la réduction des coûts opérationnels et de l'amélioration significative de la satisfaction des occupants, des éléments cruciaux pour la location et la fidélisation des locataires. 

L'Energy Manager, quant à lui, a pour mission principale d'optimiser l'utilisation de l'énergie et de maximiser les économies sur les factures énergétiques. Son rôle commence par la réalisation d'audits énergétiques approfondis pour analyser les consommations existantes et identifier les principaux axes d'amélioration. Il est ensuite chargé de proposer et de déployer des solutions et technologies intelligentes (capteurs connectés, systèmes de régulation avancée) pour ajuster automatiquement les consommations en fonction des besoins réels et des conditions climatiques. La mise en place d'un suivi précis des données de consommation (électricité, gaz, eau) via des plateformes dédiées lui permet d'analyser les tendances, de détecter les anomalies et d'adapter les stratégies énergétiques en temps réel. En étroite collaboration avec le Responsable d'Exploitation, il joue un rôle actif dans l'atteinte des objectifs fixés par le Décret Tertiaire, en proposant des actions concrètes pour réduire progressivement la consommation énergétique du bâtiment. L'Energy Manager est le chef d'orchestre de la sobriété énergétique, apportant son expertise pour optimiser les installations, sensibiliser les occupants et mettre en œuvre une stratégie énergétique performante et économique. 

Assurer la performance sur le long terme : le post-commissionnement 

Le commissionnement s'inscrit comme une démarche globale d'assurance qualité, garantissant dès la conception et la construction un haut niveau de performance énergétique et fonctionnelle du bâtiment. Son périmètre, adaptable à la taille et à la complexité du projet, ainsi qu'aux objectifs du maître d'ouvrage, couvre toutes les composantes techniques, avec une attention particulière portée aux systèmes de chauffage, ventilation, climatisation (CVC) et à l'éclairage. 

Une fois le bâtiment mis en service et la phase de commissionnement initiale achevée, le post-commissionnement peut prendre le relais pour garantir que les systèmes techniques continuent de fonctionner conformément aux standards de performance définis initialement. Cette phase, souvent négligée, est pourtant cruciale pour assurer la pérennité des performances et éviter une dérive énergétique au fil du temps. Le post-commissionnement permet d'identifier et de corriger les éventuels écarts de performance qui peuvent apparaître avec l'usage des équipements, en adaptant le bâtiment à l'évolution des usages. En assurant un suivi rigoureux des indicateurs clés et en procédant à des ajustements réguliers, le post-commissionnement contribue à prolonger la durée de vie des équipements, à maintenir un niveau de confort optimal pour les occupants et à prévenir une augmentation inattendue des coûts énergétiques. C'est un investissement à long terme qui assure la valeur et l'attractivité de votre bien. 

Les avantages concrets du commissionnement et du post-commissionnement pour la location et la vente sont nombreux : 

• Maîtrise de la consommation énergétique : L'optimisation continue des paramètres de fonctionnement permet de réduire significativement les dépenses énergétiques, un argument de poids pour les locataires et les acheteurs sensibles aux coûts d'exploitation.
• Amélioration du confort et du bien-être des occupants : Le maintien de conditions intérieures optimales (température, qualité de l'air, luminosité, acoustique) favorise le bien-être et la productivité des occupants, augmentant l'attractivité du bien.
• Valorisation immobilière : Un bâtiment performant, bien entretenu et dont les systèmes fonctionnent de manière optimale gagne en attractivité et en valeur sur le marché.
• Réduction des risques de dysfonctionnement : L'anticipation et la correction proactive des anomalies permettent d'éviter des pannes coûteuses et des périodes d'indisponibilité du bien.
• Atteinte des objectifs réglementaires et accès aux certifications environnementales : Ces démarches facilitent la conformité aux normes en vigueur et l'obtention de labels reconnus, renforçant la crédibilité et la valeur verte du bâtiment. 

Valoriser votre patrimoine : l'importance des certifications environnementales 

Face à l'impératif de transition écologique et à la prise de conscience croissante des enjeux climatiques, le secteur de la construction est en pleine mutation. Les certifications environnementales sont devenues des outils essentiels pour attester de l'engagement des gestionnaires de patrimoine en faveur d'une construction et d'une exploitation plus durables. Elles constituent un véritable gage de qualité et de performance, valorisant significativement les actifs immobiliers sur le marché de la location et de la vente. 

Parmi les certifications les plus reconnues, on retrouve BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), une certification britannique largement adoptée à l'international. Elle évalue la performance environnementale globale d'un bâtiment selon une large gamme de critères, allant de la gestion de l'énergie et de l'eau à la santé et au bien-être des occupants, en passant par les matériaux et la gestion des déchets. Obtenir une certification BREEAM atteste d'une conception et d'une gestion rigoureuses, synonymes d'économies d'exploitation et d'un environnement sain pour les utilisateurs. 

En France, la certification HQE (Haute Qualité Environnementale) est une référence. Elle s'articule autour de 14 cibles de qualité environnementale, couvrant des aspects tels que la relation du bâtiment avec son environnement, la gestion de l'énergie, de l'eau, des déchets, le confort hygrothermique, acoustique et visuel, ainsi que la qualité de l'air intérieur. Un bâtiment certifié HQE démontre une approche globale et intégrée de la durabilité, répondant aux attentes croissantes des locataires et acquéreurs soucieux de leur impact environnemental et de leur qualité de vie. 

Concernant plus spécifiquement la performance énergétique, le label Effinergie vise à promouvoir les bâtiments basse consommation. Il définit des seuils de consommation énergétique primaire à ne pas dépasser, encourageant ainsi la conception et la rénovation de bâtiments performants sur le plan énergétique. Les différents niveaux du label Effinergie (comme BBC Effinergie, Effinergie+, etc.) permettent de distinguer les bâtiments selon leur niveau d'efficacité énergétique. Un bâtiment labellisé Effinergie est synonyme de factures d'énergie réduites et d'un confort thermique optimisé, des arguments de poids pour la location et la vente. 

Ces certifications impliquent une démarche rigoureuse dès la conception du projet, se poursuivent durant la phase de construction et se maintiennent tout au long de l'exploitation du bâtiment. Elles garantissent une performance environnementale vérifiée par des organismes indépendants, renforçant la crédibilité et l'attractivité de votre patrimoine immobilier. En investissant dans des démarches de certification, vous valorisez durablement vos actifs, répondez aux exigences réglementaires croissantes et vous positionnez favorablement sur un marché immobilier de plus en plus sensible aux enjeux environnementaux. 

En adoptant une approche globale qui intègre un entretien régulier, une mise au point des installations en fonction des usages, l'expertise de professionnels dédiés à la performance énergétique et une démarche de commissionnement, vous assurez la location et la vente de vos actifs immobiliers dans les meilleures conditions. De plus, vous contribuez au bien-être des occupants, facteur déterminant dans la rentabilité d'un bien immobilier.