Annabelle Joyaux

Le Décret Tertiaire

Tribune Décret Tertiaire – Annabelle Joyaux, MRICS, Directrice Commerciale Grands Comptes – Décembre 2020

Une priorité écologique et environnementale au cœur des stratégies immobilières tertiaires.

Le Décret Tertiaire mobilise les équipes des bailleurs et des preneurs de plus de 1.000 m² pour les problématiques liées à sa mise en place: collecte et suivi des données énergétiques, détermination des années de référence, définition de la stratégie énergétique, mise en œuvre des plans d’actions sur leur parc national à court, moyen et long terme. Les objectifs du décret peuvent paraître ambitieux. Or, ils répondent à une nécessaire mobilisation collective des acteurs de l’immobilier tertiaire. Ils interviennent dans un contexte de transition écologique, de développement de l’immobilier connecté et de stratégies énergétiques désormais fusionnées aux stratégies immobilières.

Le Texte

Le Décret tertiaire de Juillet 2019 et son arrêté de Mai 2020, précisent les obligations de réductions énergétiques des actifs concernés. Ils spécifient les échéances, ainsi que les méthodes de calculs des objectifs de consommation.

Bâtiments concernés ?

Toutes surfaces de plancher supérieures à 1.000 m² à usage tertiaire, composant un bâtiment, partie de bâtiment, ou ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site. En revanche, les constructions provisoires, les lieux de culte, les établissements de défense, sécurité civile, sureté intérieure sont exclus. Concrètement, les actifs assujettis peuvent être par exemple des bureaux, commerces, établissements de santé, hôtellerie, locaux d’enseignement, plateformes logistique.

Objectifs ?

Les objectifs de réduction des consommations énergétiques peuvent être au choix :

  • Une réduction de -40% en  2030, -50% en 2040 et -60% en 2050, en valeur relative. Par rapport à une année de référence que les assujettis pourront choisir entre 2010 et 2020,
  • L’atteinte d’un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue :  un arrêté à paraître précisera cette valeur absolue.

Ces objectifs se moduleront en fonction des risques pathologiques du bâtiment, du volume d’activité, et des coûts disproportionnés.

Les consommations énergétiques ajustées des variations climatiques seront prises en compte pour la vérification du respect de ces objectifs.

Quels sont les assujettis : propriétaires ou locataires ?

Les deux, dans le secteur public ou privé. Ils devront se communiquer mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements. Ainsi que des systèmes dont ils assurent respectivement l’exploitation.

Obligations de transmission sur la plate-forme OPERAT ?

Les personnes assujetties devront donc transmettre sur OPERAT les données énergétiques pour chaque entité assujettie. La première transmission pour 2020 étant le 30/09/2021 au plus tard.

Sanctions ?

Il existe deux types de sanctions. En effet, il s’agit d’une amende administrative de 7.500€ pour les personnes morales, ou le Name & Shame. Nous sommes convaincus que la sanction du Name & Shame dissuadera les grands donneurs d’ordre. En effet, ils ne pourront pas se permettre d’être identifiés en tant que «mauvais élèves» énergétiques.

  • Fin 2020 …

Le projet d’arrêté modificatif du décret devrait être publié très prochainement. Il est très attendu par les assujettis. En particulier pour ce qui concerne les précisions d’actifs concernés, et le seuil de consommation finale en valeur absolue.

Problématique et plans d’actions

Les personnes assujetties sont actuellement en pleine réflexion et organisation pour respecter la première échéance du 30 septembre 2021 et anticiper les prochaines étapes :

L’urgence de la transition écologique appliquée aux actifs tertiaires :

La transmission des données sur OPERAT, au plus tard pour le 30/09/21, nécessite en amont de collecter les données énergétiques sur les années antérieures pour chacun des bâtiments. Puis, il faut mener une réflexion stratégique globale sur les parcs immobiliers, liant une double approche immobilière et énergétique.

L’immobilier connecté (collecte et plateforme digitale dédiée) et la réalisation d’audits énergétiques pourront être nécessaires pour établir un premier état des lieux et une cartographie énergétiques des actifs. Ces nécessités varieront en fonction de la qualité de la data énergétique collectée et de la typologie des actifs tertiaires.

La stratégie énergétique : étape préparatoire indispensable avant la saisie sur Operat :

La stratégie énergétique à mettre en place dès 2021 intègre principalement deux définitions prioritaires:

  • la constitution des entités assujetties : bâtiments, parties de bâtiment ou groupes de bâtiments. Des regroupements de bâtiments en entité se justifieront. Les raisons pourraient être le niveau de leurs consommations énergétiques, de leur date de construction, de leur potentiels d’économies énergétiques, de leurs exploitations en multi sites par un même locataire, de leur détention par un même bailleur, ou de la stratégie immobilière (cession envisagée ou non).
  • le choix des années de référence ajustées suivant les variations climatiques, permettra de mener une stratégie globale et cohérente pour chaque entité à court, moyen et long terme.

Quel plan d’actions énergétiques ?

Les objectifs du décret pourront être atteints en mettant en place un plan d’actions graduées. En fonction de la stratégie définie pour chaque entité : audits complémentaires et dossiers techniques en cas de modulation des objectifs notamment, optimisation des contrats de fluides, travaux de rénovations des installations et/ou des bâtiments, installation de dispositifs spécifiques de pilotage énergétique en vue d’une optimisation de la performance énergétique permanente, adaptation des locaux à un usage économe en énergie et du comportement des occupants.

Bailleurs et Utilisateurs, ensemble vers des économies énergétiques à long terme ?

L’atteinte des objectifs supposera une nécessaire collaboration entre locataires et bailleurs. En effet, cette collaboration portera tant sur la communication des données énergétiques, que sur l’amélioration des habitudes d’occupations ou sur les travaux de rénovation à réaliser. Les parties auront des accords à trouver sur les actions respectives de chacun, mais aussi sur la répartition de leurs coûts (notamment les travaux): des clauses spécifiques devront être intégrées dans les baux.  

L’intérêt des investisseurs et des preneurs pour les bâtiments durables va continuer à se renforcer au détriment d’actifs plus énergivores.

Décret tertiaire : obligation de moyens, mais aussi de résultats !

Les objectifs de ce décret relèvent donc d’une obligation de résultats et non seulement de moyens. Les assujettis devront ainsi piloter les actifs pour une atteinte des objectifs aux échéances fixées. Cependant, il ne faudra pas relâcher l’effort énergétique sur la durée pour maintenir le niveau optimal obtenu.

Aveltys accompagne ses clients depuis plusieurs années avec un engagement de résultats via sa Garantie de charges et bientôt via sa Garantie Carbone et renouvelle cet engagement de résultats auprès de ses clients utilisateurs et bailleurs pour atteindre les objectifs du décret tertiaire, préconise des actions d’optimisation et en mesure les retours sur investissement.

Aveltys intervient en prestataire global pour la définition du schéma directeur énergétique (Stratégie et Plan d’actions graduées), la mise en œuvre des actions, le pilotage et suivi de la performance énergétique d’actifs tertiaires. Nos experts en energy management se mobilisent, ainsi que nos partenaires si besoin : Schneider Electric, Bureau Veritas ou encore des bureaux d’études spécialisés.

La dynamique de réduction des dépenses énergétiques est bien lancée à la fois par les bailleurs et par les utilisateurs qui sont de plus en plus sensibilisés et mobilisés sur ce sujet dans un contexte de transition écologique.

Le décret tertiaire traduit la volonté du législateur d’accélérer la prise de conscience pour l’immobilier durable. L’intelligence énergétique en est une des composantes majeures, et nous n’en sommes qu’aux prémices.

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