Le Commissioning by AVELTYS

Tribune Commissioning – Florian Gentils – Mai 2022

Définition

Le Commissioning, dans sa définition donnée par le COSTIC et l’ADEME en 2008, consiste en « l’ensemble des tâches mises en œuvre pour qu’une installation neuve atteigne le niveau des performances contractuelles et les maintienne ». Il s’étend sur toute la durée des étapes de la conception, la construction et la mise en service, y compris les premières années d’utilisation d’un immeuble. Le Commissioning permet de garantir que le bâtiment, durant son exploitation, réponde aux attentes du propriétaire en termes de fonctionnement (consommation d’énergie, d’eau, etc.) et de la qualité de son environnement intérieur.

Il s’agit d’une démarche qualité transverse opérée tout au long des étapes du cycle de vie d’un actif immobilier. Il est important de ne pas restreindre à la seule mise au point des installations (MAP) réalisée par les entreprises en fin de travaux.

Son rôle n’est pas de remettre en cause les choix. Il s’assure qu’ils concourent bien aux objectifs de la maîtrise d’ouvrage et qu’ils sont respectés tout au long du projet.

L’approche AVELTYS

Lors de la création d’AVELTYS en 2012, un premier constat a été dressé : entre la phase de conception/construction et l’exploitation d’un bâtiment neuf ou rénové, la totalité des acteurs se renouvelle. Le promoteur vend le bâtiment tandis que l’équipe de maîtrise d’œuvre et les entreprises le quittent pour laisser place à un exploitant et des locataires qui ne connaissent alors pas l’historique du projet.

Deuxième constat : les projets de bureaux affichant de plus en plus d’ambitions en termes de performances, leur technicité de fonctionnement et d’utilisation se complexifie engendrant souvent des déconvenues sur le plan du confort et quant au montant de la facture énergétique à la charge des locataires.

AVELTYS a donc décidé d’adopter une démarche de Commissioning pour pallier cette discontinuité, source de bien des dérives de performances constatées dans ces nouveaux bâtiments.

De plus, en lien permanent avec les équipes de Responsables Exploitation et Services et d’Energy Managers, les Responsables de Projets AVELTYS portent ainsi un regard expérimenté d’exploitant de bâtiments lors des missions de Commissioning.

Dès la conception

Pendant les phases de conception, le Commissioning consiste à :

  • Accompagner le Maître d’Ouvrage pour définir les exigences du projet en matière de performances lors de la programmation ou identifier ses attentes pour les promouvoir si la programmation est déjà réalisée. 
  • S’assurer que les choix techniques opérés sont adaptés au projet, à la fois en termes de confort des futurs usagers, d’exploitabilité des installations et de performances globales du bâtiment. Cette étape est réalisée grâce à l’analyse des documents de conception et la tenue d’un suivi des problématiques en collaboration avec la maîtrise d’œuvre et notamment le BET Fluides. 
  • Rédiger les documents nécessaires à la prise en compte des exigences du Commissioning dans le marché des entreprises (plan de Commissioning, notes de préconisations diverses liées à la perméabilité à l’air ou aux principes de comptage des fluides par exemple, plan de mesures et de vérifications dans le cadre d’un engagement futur en exploitation…).

À l’issue de la conception, la maîtrise d’œuvre compile les différents documents définitifs de conception (documents de Commissioning inclus) et établit le dossier de consultation des entreprises détaillant les différentes exigences du maître d’ouvrage à destination des entreprises de travaux.

Et pendant les travaux

Dès la signature du marché de travaux, le Commissioning vise la tenue des objectifs de performance et de maintenabilité des installations contractualisées avec chacune des entreprises.

Cela se traduit par les actions suivantes de la part d’AVELTYS :

  • Analyser les documents d’exécution en lien avec le fonctionnement des installations, leur maintenance et leurs performances tels que les analyses fonctionnelles des installations, les fiches techniques et le plan de comptage des différents réseaux hydrauliques et électriques.
  • Accompagner la pose des façades en réalisant notamment plusieurs tests d’infiltrométrie afin d’assurer l’atteinte de l’objectif de perméabilité à l’air du bâtiment (les lots techniques et le gros-œuvre sont également concernés par tout ce qui concerne l’enveloppe du bâtiment et le rebouchage de ses traversées par des réseaux ou tout autre élément). 
  • Réaliser des visites de chantier à des moments clés pour confirmer que la future maintenance des installations pourra s’effectuer dans les meilleures conditions. 
  • Participer aux essais dynamiques et performanciels des installations techniques afin de vérifier la conformité de leur fonctionnement et de leurs paramétrages avec la future utilisation du bâtiment. Des contrôles visuels attestant du bon état des installations sont également réalisés. 
  • S’assurer que les différentes formations soient dispensées au futur mainteneur et que le Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) remis par les entreprises soit complet.

À l’issue des travaux, le maître d’ouvrage réceptionne le bâtiment et le livre éventuellement au nouveau propriétaire. Commence alors une nouvelle phase : l’exploitation du bâtiment avec de nouveaux acteurs.

Le post-commissioning

Pendant la première année a minima, le rôle du Commissioning reste important. En effet, il est fréquent que certains essais n’aient pas pu être réalisés durant les travaux (exemple : la vérification du fonctionnement des groupes frigoriques à leurs conditions nominales si la réception des travaux a lieu en plein hiver).

Lors de ce post-Commissioning, nous finalisons l’ajustement des réglages des installations testées partiellement et en vérifions les performances. Par ailleurs, AVELTYS accompagne également les occupants et le mainteneur dans la bonne prise en main du fonctionnement des équipements et conseille quant aux bonnes pratiques à adopter afin d’assurer le confort initialement prévu ainsi que les performances des installations pour éviter toute mauvaise surprise.

Dans le cadre de notre Garantie de charges d’Exploitation, cette étape est automatiquement intégrée dans la mission d’AVELTYS.

Périmètre recommandé

Le périmètre d’une mission de Commissioning varie en fonction des projets et des certifications environnementales.

La conviction d’AVELTYS est d’intégrer, dans le périmètre d’action de sa mission de Commissioning, l’ensemble des lots techniques directement liés au confort des occupants ainsi que ceux fortement consommateurs d’énergie et d’eau. À cela s’ajoutent également les installations productrices d’énergie, ainsi que l’enveloppe lorsque les objectifs de performance et de perméabilité à l’air du bâtiment sont ambitieux.

Le périmètre recommandé est donc le suivant :

  • L’enveloppe du bâtiment (dans le cas d’un objectif de perméabilité à l’air ambitieux) 
  • Le chauffage, la ventilation, le rafraîchissement 
  • L’eau chaude sanitaire et la plomberie 
  • L’électricité, et notamment l’éclairage 
  • La gestion technique du bâtiment et les installations associées (protections solaires, comptages…) 
  • La production d’électricité locale si existante

La valeur ajoutée AVELTYS

AVELTYS est une société indépendante de toute maîtrise d’œuvre et entreprise et ne s’expose donc pas à un conflit d’intérêts.

Par ailleurs, grâce à ses missions d’exploitation de bâtiments, AVELTYS dispose de retours d’expérience concrets, qu’elle met à profit, pendant la phase de conception des projets qui lui sont confiés, pour apporter des conseils, afin d’opérer l’exploitation de l’immeuble dans le cadre d’une Garantie de charges.

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